Fiscalité patrimoniale · Transfrontalier
Démembrement de propriété franco-suisse : transmettre un bien immobilier français à vos enfants sans droits de donation
Vous résidez en Suisse et vous venez d'acquérir — ou envisagez d'acquérir — un appartement en France. Peut-être pour y passer votre retraite, pour retrouver une famille ancrée en France, ou par attachement à une région que vous n'avez jamais vraiment quittée. Et, comme beaucoup de parents dans cette situation, vous souhaitez transmettre ce bien à vos enfants sans leur faire porter une lourde charge fiscale.
La bonne nouvelle : il existe un montage juridique et fiscal parfaitement légal, encadré par le Code général des impôts et la Convention franco-suisse, qui peut permettre de transmettre un actif immobilier de plusieurs centaines de milliers d'euros à zéro euro de droits de donation — aussi bien en France qu'en Suisse. Ce montage, c'est le démembrement de propriété avec donation de la nue-propriété.
Ce type de dossier reste rare. Il suppose une coordination fine entre le droit civil français, la fiscalité franco-suisse et les règles cantonales. Il exige un notaire compétent en droit transfrontalier, et gagne à être accompagné par un expert-comptable maîtrisant les deux systèmes. Mais lorsque les conditions sont réunies, les résultats sont spectaculaires.
1Un montage patrimonial rare, mais parfaitement encadré par la loi
Le démembrement de propriété consiste à dissocier le droit de propriété en deux attributs distincts :
- L'usufruit (art. 578 C. civ.) : le droit de jouir du bien et d'en percevoir les fruits. Les parents usufruitiers peuvent habiter l'appartement à titre de résidence principale ou, le cas échéant, le louer et percevoir les loyers.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (l'abusus), sans la jouissance. Les enfants nus-propriétaires deviennent propriétaires « en puissance » du bien, mais ne peuvent ni y habiter ni en percevoir les revenus pendant toute la durée de l'usufruit.
À l'extinction de l'usufruit — c'est-à-dire au décès du dernier parent usufruitier — les enfants récupèrent la pleine propriété du bien, de manière automatique et sans aucune imposition supplémentaire (art. 1133 du CGI).
Dans le contexte transfrontalier franco-suisse, ce montage présente des caractéristiques remarquables :
- Le bien étant situé en France, la France est compétente pour taxer la donation (art. 750 ter, 3° CGI), indépendamment de la résidence fiscale des parties.
- Les abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant) s'appliquent quelle que soit la nationalité ou la résidence des donateurs et donataires.
- La Suisse — et le canton de Vaud en particulier — n'impose pas les donations d'immeubles situés à l'étranger.
- Le barème viager (art. 669 CGI) réduit mécaniquement la base taxable de la donation en fonction de l'âge des parents.
Définition — Le démembrement issu d'une donation volontaire
On parle de « démembrement issu d'une donation volontaire » lorsque c'est la décision des parents qui crée le démembrement — par opposition au démembrement successoral (legs d'usufruit au conjoint survivant).
Cette distinction est fondamentale : elle détermine qui supporte l'IFI, qui déclare quoi en Suisse, et quel régime s'applique à l'extinction de l'usufruit.
2Acquisition directe ou via SCI : ce que dit la pratique transfrontalière
Dès que l'on parle de transmission immobilière, la question de la SCI revient. Il est utile de la trancher clairement, car la réponse en contexte franco-suisse est sans ambiguïté.
Conclusion préalable
L'acquisition en nom propre avec démembrement est la seule option pertinente lorsque le bien est destiné à une résidence principale. La SCI n'apporte aucun avantage dans cette configuration et crée des risques fiscaux spécifiques au contexte franco-suisse.
2.1 — L'absence de revenus locatifs rend la SCI sans objet
La SCI est un outil de gestion du résultat locatif : charges déductibles, amortissements, déficits imputables. Si vous occupez le bien à titre de résidence principale, il n'y a aucun résultat à optimiser. Le véhicule sociétaire n'apporte strictement rien.
2.2 — La SCI crée un risque fiscal spécifique en contexte franco-suisse
Si le bien est détenu directement en nom propre, la Convention franco-suisse s'applique clairement : un immeuble est imposable dans le pays où il est situé. Les enfants nus-propriétaires d'un immeuble français relèvent du régime français — IFI applicable uniquement au-delà de 1,3 M€.
En revanche, une SCI est une personne morale. L'administration fiscale suisse pourrait refuser de la traiter comme un bien immobilier et la requalifier en société d'activité ordinaire. Dans ce cas, les parts de SCI détenues par les enfants entreraient dans leur fortune imposable vaudoise, sans bénéficier de l'exonération conventionnelle. Ce risque seul suffit à disqualifier la SCI dans ce contexte.
2.3 — La SCI engendre des coûts récurrents sans bénéfice
Comptabilité annuelle, assemblées générales, procès-verbaux, dépôt des comptes : la gestion d'une SCI représente un coût significatif sur la durée du démembrement — pour un service qui n'apporte ici aucune valeur ajoutée.
3Le cadre juridique applicable en quatre textes essentiels
Le schéma de démembrement franco-suisse articule trois corpus de règles : le droit fiscal français, le droit suisse fédéral et cantonal vaudois, et la Convention bilatérale. Voici les textes à maîtriser.
Article 750 ter du CGI — Le champ d'application territorial des droits de donation
Ce texte est le pivot de la matière. Son 3° dispose que les droits de mutation à titre gratuit sont exigibles pour les biens situés en France — quelle que soit la résidence fiscale du donateur ou du donataire. Pour un immeuble français, les droits de donation français s'appliquent donc en toutes hypothèses.
Article 669 du CGI — Barème de valorisation du démembrement
Cet article fixe les coefficients permettant de répartir la valeur de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété. La répartition est forfaitaire et déterminée selon l'âge de l'usufruitier à la date de la donation. C'est le premier mécanisme de réduction de la base taxable.
Articles 779 et 777 du CGI — Abattements et tarif en ligne directe
L'article 779-I prévoit un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des enfants, renouvelable tous les 15 ans (règle du rappel fiscal, art. 784 CGI). L'article 777 fixe le tarif progressif applicable au-delà de ces abattements (5 % à 45 %).
Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 et droit cantonal vaudois
Pour l'impôt sur la fortune, la Convention prévoit que les biens immobiliers sont imposables dans le pays de situation, la Suisse appliquant la méthode de l'exonération avec réserve de progressivité (art. 25). Par ailleurs, le canton de Vaud n'impose pas les donations en ligne directe sur des biens situés hors du canton (art. 12 et 16 LMSD), ce qui élimine toute double imposition sur la donation elle-même.
4Le barème de l'article 669 du CGI : l'âge, premier levier d'optimisation
La valorisation fiscale de la nue-propriété est calculée selon un barème forfaitaire fondé sur l'âge de l'usufruitier à la date de la donation. Plus les parents sont jeunes, plus l'usufruit a de valeur — et plus la nue-propriété transmise est faible en proportion. C'est le premier levier d'optimisation du montage.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus ◄ (tranche illustrée) | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
Source : Article 669 du CGI — Barème viager applicable aux droits de mutation à titre gratuit.
5Quatre donations pour zéro euro : la mécanique des abattements
C'est le cœur du montage. Sa puissance fiscale tient à la combinaison de deux mécanismes : la réduction de l'assiette par le barème viager, et la multiplication des abattements par la structure familiale.
5.1 — Quatre axes de donation, quatre abattements
Lorsque deux parents donnent la nue-propriété d'un bien à deux enfants, il n'y a pas deux donations, mais quatre :
- Père → Enfant 1 : 1 abattement de 100 000 €
- Père → Enfant 2 : 1 abattement de 100 000 €
- Mère → Enfant 1 : 1 abattement de 100 000 €
- Mère → Enfant 2 : 1 abattement de 100 000 €
Total : 400 000 € d'abattements cumulés, mobilisables en une seule opération.
5.2 — Illustration chiffrée
Prenons l'exemple d'un couple de résidents suisses (canton de Vaud), âgés de 56 et 53 ans, qui acquiert un appartement en France pour un montant de 495 000 €, détenu à parts égales (50/50). Ils souhaitent donner la nue-propriété à leurs deux enfants majeurs, résidents fiscaux suisses.
Les deux parents ayant entre 51 et 60 ans révolus, le coefficient de nue-propriété applicable à chacun est de 50 % (art. 669 CGI).
| Élément | Parent A – 56 ans | Parent B – 53 ans | Total |
|---|---|---|---|
| Quote-part en pleine propriété | 247 500 € | 247 500 € | 495 000 € |
| Coefficient de nue-propriété (art. 669 CGI) | 50 % | 50 % | — |
| Valeur totale de la NP à donner | 123 750 € | 123 750 € | 247 500 € |
| Valeur donnée à chaque enfant (½ de la NP) | 61 875 € | 61 875 € | 123 750 € / enfant |
| Abattement par ligne (art. 779 I CGI) | 100 000 € | 100 000 € | 400 000 € total |
| Base taxable après abattement | 0 € | 0 € | 0 € |
| DROITS DE DONATION | 0 € | 0 € | 0 € |
Conclusion — Droits de donation nuls
Les quatre donations de nue-propriété s'inscrivent intégralement dans les abattements disponibles. Les droits de mutation à titre gratuit dus en France sont nuls.
Ce résultat est rendu possible par la combinaison de trois facteurs : la structuration en quatre axes de donation, la réduction de la valeur transmise par l'effet du barème viager, et le montant des abattements légaux.
5.3 — La règle du rappel fiscal (art. 784 CGI) : un point de vigilance
L'abattement de 100 000 € par ligne est rechargeable tous les 15 ans. Toute donation antérieure consentie par l'un des parents à l'un des enfants au cours des 15 dernières années viendrait en déduction de l'abattement disponible. Il convient de vérifier l'historique des donations antérieures avant de procéder à l'acte.
6Ce que la nue-propriété implique pour les enfants donataires
Un point souvent sous-estimé : la nue-propriété reçue en donation génère, dans le contexte franco-suisse, une situation fiscale particulièrement favorable pour les enfants. Le tableau ci-dessous en donne la synthèse, détaillée ensuite.
| Impôt / Obligation | France | Suisse / Canton de Vaud |
|---|---|---|
| Droits de donation | 0 € (abattements) | 0 € (bien situé hors VD) |
| IFI (France) / IF (Suisse) | 0 € — nue-propriété exclue (art. 968 CGI) | Aucune déclaration (LHID art. 13) |
| Impôt sur le revenu | 0 € (aucun revenu de la NP) | Sans objet |
| Déclarations fiscales annuelles | Aucune (pas de revenu FR) | Néant |
6.1 — Aucun IFI en France
En vertu de l'article 968 du CGI, lorsque le démembrement résulte d'une donation volontaire des parents, la totalité de la valeur du bien est attribuée à l'usufruitier pour l'assiette de l'IFI. La nue-propriété est expressément exclue du patrimoine taxable des nus-propriétaires.
Règle fondamentale — art. 968 CGI (démembrement issu d'une donation)
Les nus-propriétaires ne sont redevables d'aucun IFI sur le bien démembré issu d'une donation parentale.
Important : cette règle favorable ne s'applique pas aux démembrements d'origine successorale (legs d'usufruit au conjoint survivant), où la répartition est différente.
6.2 — Aucune déclaration à l'impôt sur la fortune en Suisse
En vertu de l'article 13 al. 2 de la Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID), c'est l'usufruitier — et non le nu-propriétaire — qui est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien démembré, dans tous les cantons suisses.
Pour des enfants résidents vaudois : la nue-propriété de l'appartement français n'a pas à figurer dans leur déclaration d'impôt cantonal et communal (ICC), ni dans la base de calcul de l'IF, ni au titre de la réserve de progressivité. La réserve de progressivité ne s'applique pas aux nus-propriétaires.
6.3 — Aucun impôt sur le revenu en France
La nue-propriété ne génère aucun revenu : les revenus éventuels (loyers) appartiennent à l'usufruitier (art. 582 C. civ.). Les enfants n'ont donc aucune obligation déclarative en France, sous réserve qu'ils n'aient par ailleurs aucune autre source de revenus de source française.
6.4 — La consolidation au décès : l'aboutissement du montage
Au décès du dernier parent usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien automatiquement et sans aucune imposition, ni en France (art. 1133 CGI) ni en Suisse.
L'effet de levier dans le temps
La valeur de l'appartement aura vraisemblablement augmenté entre la date de la donation et le décès des parents. Cette plus-value est transmise aux enfants sans aucune imposition au moment de la consolidation — c'est l'un des bénéfices patrimoniaux les plus significatifs du montage.
7Ce que l'usufruit implique pour les parents
| Aspect fiscal | Règle applicable |
|---|---|
| IFI (France) — bien démembré | Valeur en pleine propriété (art. 968 CGI) |
| Période transitoire (5 ans) | Seulement actifs français dans l'assiette IFI |
| IF suisse (période construction) | Non applicable (pas encore propriétaires au sens civil FR) |
| IF suisse (après livraison, si encore résidents CH) | Exonéré (bien hors canton), mais réserve de progressivité |
| Revenus locatifs | Appartiennent aux usufruitiers (art. 582 C. civ.) |
7.1 — L'IFI : une charge à anticiper
En application de l'article 968 du CGI, l'appartement démembré entre dans l'assiette d'IFI des parents usufruitiers pour sa valeur en pleine propriété — bien que les enfants en soient nus-propriétaires.
La règle des 5 ans pour les nouveaux résidents fiscaux français
Les personnes n'ayant pas été domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédentes ne sont imposables à l'IFI, les cinq premières années, qu'à raison de leurs actifs français uniquement (art. 964 et s. CGI).
Conséquence pratique : si les parents s'installent en France, leur patrimoine immobilier mondial (biens suisses, etc.) n'entrera dans l'assiette de l'IFI qu'à compter de la 6ème année de résidence. Cette règle transitoire peut être décisive lorsque le patrimoine immobilier mondial est significatif.
7.2 — L'impôt sur la fortune suisse
Si les parents sont encore résidents fiscaux suisses pendant une certaine période avant le déménagement en France, ils devront déclarer l'appartement. L'exonération de l'IF s'applique (car le bien n'est pas situé dans le territoire), mais la réserve de progressivité est activée : la valeur du bien entre dans la base de calcul du taux d'IF applicable à leur patrimoine.
7.3 — Revenus locatifs et plus-value
Si les parents décident ultérieurement de mettre le bien en location, les revenus locatifs leur appartiennent en totalité (art. 582 C. civ.) et sont déclarés dans leurs déclarations françaises (revenus fonciers ou BIC selon le régime retenu).
En cas de cession future du bien, la plus-value sera calculée séparément pour l'usufruit et la nue-propriété. Pour les enfants, la durée de détention de la nue-propriété est décomptée depuis la date de la donation — ce qui est particulièrement favorable si le démembrement est réalisé tôt.
8La convention de démembrement en contexte transfrontalier
Au-delà du cadre légal posé par les articles 578 à 624 du Code civil, la rédaction d'une convention de démembrement est fortement recommandée dans les situations transfrontalières. Elle permet d'adapter le montage aux spécificités de la situation et d'anticiper les points de friction éventuels.
Ce que la convention peut prévoir
- La répartition des charges et travaux entre usufruitiers et nus-propriétaires (au-delà des art. 605 et 606 C. civ.)
- Les modalités de décision en cas de cession du bien (accord unanime requis entre toutes les parties)
- Le sort de l'usufruit en cas de prédécès de l'un des parents (extinction partielle ou report sur le conjoint survivant)
- Le régime applicable en cas de mise en location (locataire désigné, partage des produits)
- Des clauses de protection spécifiques adaptées à la dimension transfrontalière franco-suisse
La rédaction de cette convention relève exclusivement de la compétence du notaire. Elle peut être instrumentée comme acte annexe à la donation ou directement insérée dans l'acte notarié.
9Questions fréquentes
Un résident fiscal suisse peut-il donner la nue-propriété d'un bien immobilier situé en France à ses enfants sans payer de droits de donation ?
Oui, dans de nombreux cas. Le bien étant situé en France, les droits de donation français s'appliquent (art. 750 ter, 3° CGI), mais les abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, art. 779 I CGI) et la réduction de l'assiette par le barème viager (art. 669 CGI) permettent, selon l'âge des parents et la valeur du bien, de transmettre la nue-propriété pour zéro euro de droits. La Suisse et le canton de Vaud n'imposent pas les donations portant sur des immeubles situés hors de leur territoire.
Vaut-il mieux acheter un bien immobilier en France en nom propre ou via une SCI pour transmettre à ses enfants résidents suisses ?
L'acquisition en nom propre avec démembrement est la seule option pertinente lorsque le bien est destiné à une résidence principale. La SCI n'apporte aucun avantage dans cette configuration et crée un risque fiscal spécifique en contexte franco-suisse : l'administration fiscale suisse pourrait requalifier les parts de SCI en participation ordinaire, faisant entrer la nue-propriété dans la fortune imposable vaudoise des enfants, sans bénéficier de l'exonération conventionnelle.
Les enfants résidents suisses qui reçoivent la nue-propriété d'un appartement français doivent-ils déclarer ce bien en Suisse ?
Non. En vertu de l'article 13 al. 2 de la LHID, c'est l'usufruitier — et non le nu-propriétaire — qui est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien démembré dans tous les cantons suisses. Pour des enfants résidents vaudois, la nue-propriété de l'appartement français n'a pas à figurer dans leur déclaration d'impôt cantonal et communal (ICC), ni dans la base de calcul de l'impôt sur la fortune, ni au titre de la réserve de progressivité.
Pourquoi est-il préférable de réaliser la donation le plus tôt possible ?
Le barème de l'article 669 du CGI prévoit que plus les parents sont jeunes au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible — et donc plus la base taxable est réduite. Un parent de 45 ans transmet une nue-propriété valorisée à 40 % de la pleine propriété ; à 65 ans, ce même coefficient monte à 60 %. Anticiper la donation maximise l'effet du barème viager et, en cas de donation par paliers, permet de renouveler l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans.
Qu'est-ce que la règle du rappel fiscal et comment peut-elle affecter le montage ?
L'abattement de 100 000 € par ligne (parent → enfant) est rechargeable tous les 15 ans en application de la règle du rappel fiscal (art. 784 CGI). Toute donation antérieure consentie dans les 15 dernières années vient en déduction de l'abattement disponible, ce qui peut réduire — voire annuler — l'avantage fiscal attendu. Il est indispensable de vérifier l'historique complet des donations avant de procéder à l'acte afin d'éviter toute mauvaise surprise.
Quelles sont les conséquences fiscales pour les parents usufruitiers s'ils déménagent en France après la donation ?
Les parents deviennent résidents fiscaux français et doivent inclure la valeur en pleine propriété du bien démembré dans leur assiette d'IFI (art. 968 CGI). Toutefois, la règle des 5 ans s'applique : les personnes n'ayant pas été domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédentes ne sont imposables à l'IFI, lors des cinq premières années, qu'à raison de leurs seuls actifs français (art. 964 et s. CGI). Les actifs immobiliers suisses et étrangers n'entrent dans l'assiette qu'à compter de la 6ème année de résidence — une fenêtre à anticiper lorsque le patrimoine mondial est significatif.
Que se passe-t-il au décès des parents usufruitiers ?
Au décès du dernier parent usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans aucune formalité ni imposition supplémentaire, ni en France (art. 1133 CGI) ni en Suisse. L'ensemble de la plus-value accumulée entre la date de la donation et le décès des parents est ainsi transmis sans aucun impôt au moment de la consolidation — c'est l'un des bénéfices patrimoniaux les plus significatifs du montage.
Un notaire spécialisé en droit franco-suisse est-il indispensable pour ce type de montage ?
Absolument. La donation de nue-propriété doit obligatoirement être réalisée par acte notarié — c'est une condition de validité juridique. La dimension transfrontalière du montage — articulation entre le droit civil français, la fiscalité française et les règles cantonales suisses — requiert un notaire ayant une compétence spécifique en droit franco-suisse, idéalement coordonné avec un cabinet d'expertise comptable maîtrisant les obligations déclaratives des deux côtés de la frontière. La rédaction d'une convention de démembrement adaptée au contexte transfrontalier est par ailleurs fortement recommandée.
Votre situation correspond à ce que nous décrivons ?
Si vous êtes résidents suisses et envisagez d'acquérir un bien immobilier en France dans une optique de transmission patrimoniale, notre cabinet vous accompagne à chaque étape : analyse fiscale préalable, coordination avec le notaire, et suivi des obligations déclaratives des deux côtés de la frontière.
Prendre rendez-vous →Informations valables à la date de publication — juin 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La réalisation d'un schéma de démembrement doit impérativement faire l'objet d'un acte notarié. Pour toute situation individuelle, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal qualifié.
Sources : CGI art. 750 ter, 669, 777, 779, 784, 968, 1133, 964 et s. · Code civil art. 578, 582, 595, 605, 606 · LHID art. 13 · LMSD Vaud art. 12 et 16 · Convention fiscale franco-suisse du 9 sept. 1966 (art. 25) · BOFiP