LMNP / LMP en France : guide pour les résidents fiscaux suisses
Vous êtes résident fiscal suisse et propriétaire d’un bien loué en meublé en France (LMNP ou LMP) : vos loyers sont imposés en France mais doivent aussi être déclarés en Suisse selon des règles propres à chaque canton.
Côté France, votre statut de non-résident peut modifier votre situation et vos obligations : LMNP ou LMP, taux minimum d’imposition, prélèvements sociaux, formalités et déclarations.
Côté Suisse, vous devez déclarer les revenus et la valeur du bien (fortune), même si ces montants ne sont en principe pas imposés comme des revenus suisses.
Dans cet article, Helvaé synthétise les règles franco-suisses et vous aide à éviter les erreurs classiques (mauvais statut, mauvais formulaires, mauvaise anticipation de la revente).
Mise à jour 2026 : L’amendement au PLFSS 2026 prévoit de rehausser le taux de CSG pour les revenus du patrimoine de 9.2% à 10.6%. Nous attendons la publication des détails de la mise en œuvre pour commenter et mettre à jour l’entièreté de notre article. Cependant, les non-résidents étant exonérés de la CSG, cela ne devrait pas impacter nos lecteurs.
Le cadre de la convention fiscale entre la Suisse et la France
Avant d’aborder le statut LMP et LMNP, il est essentiel de rappeler la règle fondamentale fixée par la convention fiscale.
Ainsi :
- Un résident fiscal suisse propriétaire d’un bien immobilier en France est imposable en France sur les loyers issus de ce bien, y compris lorsqu’il s’agit d’une location meublée.
- La Suisse, quant à elle, n’impose pas à nouveau ces revenus, mais les prend en comptes pour déterminer le taux d’imposition applicables aux autres revenus du contribuable.
Conséquences pratiques
La fiscalité française s’applique pleinement, tandis que la Suisse demande une déclaration de ces revenus ainsi que de la valeur du bien.
Les résidents fiscaux suisses doivent également déclarer en Suisse les revenus et la valeur de leur bien immobilier situé en France selon des règles spécifiques.
Nous aborderons ce sujet dans un article distinct.
Les régimes de la location meublée
Qu'est-ce que la location meublée ?
Une location est dite meublée lorsqu’elle permet au locataire « d’y dormir, manger et vivre convenablement », selon la loi française du 6 juillet 1989.
La liste des meubles obligatoires est définie par l’administration disponible ici.
Les statuts possibles sont : LMNP (Location meublée non professionnelle), LMP (Location meublée professionnelle) et enfin la SCI à l’IS (nous aborderons ce sujet dans un article séparé).
Les conditions pour le statut LMNP / LMP
Le statut LMNP s’applique si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
- Recettes annuelles issues de toutes les locations meublées < 23 000€
- Ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal
Si les deux conditions ne sont plus remplies, vous basculez en LMP.
Les régimes fiscaux et les exceptions pour les résidents suisses
LMNP (Non Professionnelle)
LMP (Professionnelle)
Pendant la détention
Pendant la détention
Le résultat fiscal est souvent nul ou déficitaire, il n’y a donc pas ou peu d’impôts sur le revenu.
Ceci grâce au fait que :
– Le bien est immobilisé au bilan pour son prix d’acquisition (et travaux éventuels). Cet actif engendre des charges déductibles d’amortissements qui réduisent le bénéfice.
– de nombreuses charges sont déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, entretien, etc…
Mêmes éléments que pour le LMNP
Déficit
Déficit
Le déficit (hors amortissements excédentaires) est imputable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Le déficit provenant du surplus d’amortissements n’est pas constaté en N mais est reportable sans limitation sur les revenus de même nature.
Le déficit est imputable selon le droit commun. Il est imputable sur le revenu global N ainsi que les 6 années suivantes, toujours sur le revenu global.
Imposition du résultat
Imposition du résultat
Impôt sur le revenu (taux barème progressif) et PS (prélèvements sociaux) à 17.2%
Impôt sur le revenu (taux barème progressif) comme pour le LMNP.
Cependant, le régime de la sécurité des indépendants (SSI) s’applique en lieu et place des PS (prélèvements sociaux) à de 17.2%. Or, les cotisations SSI, même pour un résultat déficitaire, ont un minimum (env. 1200€) et, contrairement au taux de 17.2%, les cotisations s’élèvent à 35%-45%. En pratique, une inscription auprès de l’URSSAF est nécessaire.
Plus-value
Plus-value
Plus-value immobilière des particuliers
Taux IR : 19%
PS: 17.2%
Plus-value des professionnels
Une première partie de la plus-value (amortissements): le régime applicable est celui de l’imposition du résultat
Une deuxième partie de la plus-value, dite de long terme :
Taux IR : 12.8%
PS : 17.2%
Abattements et exonérations de la plus-value
Abattements et exonérations de la plus-value
Les abattements pour durée de détention:
Le montant imposable à l’impôt sur le revenu est abattu selon durée de détention:
– 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème à la 20ème,
– 4% au terme e la 20ème année de détention
Exonération totale au bout de 22 ans
L’abattement pour les prélèvements sociaux (PS) est le suivant:
– 1.65% pour chaque année de détention au-delà de 5ème année et jusqu’à la 22ème
– 1.60% pour la 20ème année de détention,
– 9% au-delà de la 22ème
L’exonération des PS est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.
Une exonération totale de la partie long-terme est possible pour la part soumise à l’impôt sur le revenu sous conditions de recettes inférieures à 90’000 € (ou 250k€ pour de la para-hôtellerie) et d’une activité de 5 ans au moins.
La plus-value, dite de court-terme (reprise des amortissements) est non exonérée. Les prélèvements sociaux (PS) de 17.2% sur la partie long-terme restent dus.
Le LMNP (Non Professionnelle)
Pendant la détention
Le résultat fiscal est souvent nul ou déficitaire, il n’y a donc pas ou peu d’impôts sur le revenu.
Ceci grâce au fait que :
– Le bien est immobilisé au bilan pour son prix d’acquisition (et travaux éventuels). Cet actif engendre des charges déductibles d’amortissements qui réduisent le bénéfice.
– de nombreuses charges sont déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, entretien, etc…
Déficit
Le déficit (hors amortissements excédentaires) est imputable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Le déficit provenant du surplus d’amortissements n’est pas constaté en N mais est reportable sans limitation sur les revenus de même nature.
Imposition du résultat
Impôt sur le revenu (taux barème progressif) et PS (prélèvements sociaux) à 17.2%.
Plus-value
Plus-value immobilière des particuliers
Taux IR : 19%
PS: 17.2%
Abattements et exonérations de la plus-value
Les abattements pour durée de détention:
Le montant imposable à l’impôt sur le revenu est abattu selon durée de détention:
– 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème à la 20ème,
– 4% au terme e la 20ème année de détention
Exonération totale au bout de 22 ans
L’abattement pour les prélèvements sociaux (PS) est le suivant:
– 1.65% pour chaque année de détention au-delà de 5ème année et jusqu’à la 22ème
– 1.60% pour la 20ème année de détention,
– 9% au-delà de la 22ème
L’exonération des PS est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.
Le LMNP (Professionnelle)
Pendant la détention
Mêmes éléments que pour le LMNP
Déficit
Le déficit est imputable selon le droit commun. Il est imputable sur le revenu global N ainsi que les 6 années suivantes, toujours sur le revenu global.
Imposition du résultat
Impôt sur le revenu (taux barème progressif) comme pour le LMNP.
Cependant, le régime de la sécurité des indépendants (SSI) s’applique en lieu et place des PS (prélèvements sociaux) à de 17.2%. Or, les cotisations SSI, même pour un résultat déficitaire, ont un minimum (env. 1200€) et, contrairement au taux de 17.2%, les cotisations s’élèvent à 35%-45%. En pratique, une inscription auprès de l’URSSAF est nécessaire.
Plus-value
Plus-value des professionnels
Une première partie de la plus-value (amortissements): le régime applicable est celui de l’imposition du résultat
Une deuxième partie de la plus-value, dite de long terme :
Taux IR : 12.8%
PS : 17.2%
Abattements et éxonérations de la plus-value
Une exonération totale de la partie long-terme est possible pour la part soumise à l’impôt sur le revenu sous conditions de recettes inférieures à 90’000 € (ou 250k€ pour de la para-hôtellerie) et d’une activité de 5 ans au moins.
La plus-value, dite de court-terme (reprise des amortissements) est non exonérée. Les prélèvements sociaux (PS) de 17.2% sur la partie long-terme restent dus.
Conséquences pratiques
Le passage du statut non professionnel au statut professionnel pour un résident fiscal français a des conséquences très importantes en matière d’imposition. La principale problématique réside dans le régime SSI (Sécurité sociale des indépendants), très couteux en termes de cotisations.
Or, un résident fiscal suisse est exonéré du régime. L’impact du changement de régime social n’a donc aucun impact.
De plus, la possibilité d’exonération totale de la plus-value professionnelle du LMP après 5 ans d’activité est pertinente au regard des abattements limités pour la plus-value immobilière des particuliers.
Vos obligations comptables et déclaratives
Les obligations du statut LMNP / LMP
Les obligations propres au LMNP / LMP sont les suivantes au régime réel*:
- Tenue d'une comptabilité d'engagement
- A l'acquisition du bien : immobilisation au bilan et décomposition du bien selon les règles fiscales applicables (* sauf cas exceptionnel)
- Déclaration et télétransmission de la liasse fiscale 2031-2033 (régime réel simplifié)
- Détermination du déficit fiscal LMNP/LMP et report pertinent sur les revenus du foyer
- Dans le cas d'un LMP, résident français, l'enregistrement à l'urssaf pour cotisations SSI
* nous n’abordons pas ici le régime micro qui est peu pertinent.
En outre, vous devez immatriculer le LMNP (obtention d’un numéro SIRET) et êtes redevable de la CFE (sauf cas d’exonérations).
Nous n’abordons pas ici le cas de la para-hôtellerie qui engendre, notamment, des obligations TVA.
Sur la déclaration du revenu française, vous devez indiquer les résultats LMP / LMNP sur le formulaire 2042-C-PRO.
Résidents fiscaux suisses - vos obligations complémentaires
En France
En Suisse
FAQ
1) Résident suisse : mes loyers meublés en France sont-ils imposés en Suisse ?
En principe, non : les loyers provenant d’un bien immobilier situé en France sont imposés en France. En suisse, ils sont déclarés et généralement pris en compte pour déterminer le taux d’imposition, selon les règles de votre canton de résidence.
Dans le canton de Vaud, l’administration cantonale publie des instructions complémentaires concernant le propriété immobilière. Ainsi, les revenus et la valeur des immeubles situés à l’étranger sont à déclarer uniquement pour la détermination du taux d’imposition.
« PARTICULARITÉS
Immeubles situés à l’étrangerLe contribuable indique, en francs suisses, la valeur des immeubles situés à l’étranger. Cette valeur, correspondant généralement à 80% du prix d’acquisition, est prise en considération uniquement pour les répartitions internationales et pour la détermination du taux d’imposition.
S’agissant du revenu imposable, le produit des locations net sera pris en considération uniquement pour les répartitions internationales et pour la détermination du taux d’imposition.
2) Où dois-je déclarer un LMNP/LMP si je vis en Suisse?
Vous devez déclarer :
- en France : le résultat de la location meublée (LMNP ou LMP) dans les formulaires fiscaux français ;
- en Suisse : les revenus nets et la valeur du bien , selon la pratique de votre canton.
3) Non-résident : quel taux d'impôt sur le revenu s'applique en France ?
En tant que non-résident, vos revenus de source française sont soumis au taux progressif français (dont le minimum est 20%), sauf si vous pouvez bénéficier du taux moyen plus favorable en justifiant l’ensemble de vos revenus mondiaux.
Vous pouvez consulter le site impôts.gouv.fr sur ce sujet
4) Résident suisse: dois-je payer des prélèvements sociaux en France ? Peuvent-ils être réduits ?
Oui, mais ceux-ci sont plus faibles que pour un résident français.
Pour un non-résident fiscal, les contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) s’appliquent aux revenus fonciers, aux revenus d’une location meublée et aux plus-value immobilières.
Cependant, en tant que résident fiscal suisse, affilié au régime obligatoire de sécurité social suisse, vous pouvez être exonéré de CSG et CRDS. Référez-vous à notre tableau récapitulatif ci-dessus afin de déterminer votre taux de prestations sociales.
Mise à jour 2026 : L’amendement au PLFSS 2026 prévoit de rehausser le taux de CSG pour les revenus du patrimoine de 9.2% à 10.6%. Nous attendons la publication des détails de la mise en œuvre pour commenter et mettre à jour l’entièreté de notre article. Cependant, les non-résidents étant exonérés de la CSG, cela ne devrait pas impacter nos lecteurs.
5) LMNP ou LMP : comment savoir dans quel statut je suis ?
La qualification dépend principalement :
- du niveau de recettes de location meublée (seuil de 23 000 €), et
- de la comparaison avec les autres revenus français d’activité du foyer fiscal.
Dès que les deux conditions menant au LMP sont réunies, l’activité bascule en LMP.
6) Si je déménage en Suisse, est-ce que mon LMNP devient automatiquement LMP ?
Pas automatiquement. Si les conditions du seuil de 23 000€ et de la comparaison avec vos autres revenus français ne sont pas réunis, alors l’activité reste en LMNP.
7) Dois-je créer une entreprise ou obtenir un SIRET pour un LMNP/LMP en France?
Souvent, oui: l’activité de location meublée implique une immatriculation pour obtenir un numéro SIRET. En pratique, vous devez déclarer votre activité auprès du guichet unique.
8) Quelles sont les obligations comptables et fiscales en LMNP/LMP régime réel ?
Au régime réel, il faut généralement :
- tenir une comptabilité d’engagement
- comptabiliser le bien et le mobilier (immobilisations) et pratiquer les amortissements,
- déposer une liasse fiscale (2031 et annexes selon le régime),
- calculer et reporter correctement les déficits selon les règles LMNP/LMP,
- puis reporter le résultat sur la déclaration d’impôt personnelle annuelle (ex. 2042-C-PRO)
9) Puis-je être au micro-BIC quand je suis résident suisse ?
Oui, c’est possible selon votre niveau de recette et la situation. Mais le micro-BIC est rarement pertinent d’un point de vue fiscal.
10) Que dois-je déclarer en Suisse : le résultat fiscal ou autre chose?
Le revenu ‘net » (c’est à dire le revenu brut diminué des charges déductibles) est déterminé par les règles de votre canton. En général, le résultat fiscal français ne correspond pas au résultat à déclarer en Suisse.
Pour simplifier vos démarches et assurer la justesse de vos déclarations, Helvaé vous propose un état récapitulatif pertinent pour votre canton de résidence.
11) La CFE est-elle toujours due pour un LMNP/LMP en France
Puisque la location meublée est une activité dite commerciale, la CFE est due dans la plupart des cas, mais il existe des exonérations possibles.
Les exonérations les plus pertinentes dans notre cas sont : (i) la dispense de CFE la première année de création de l’activité et (ii) l’exonération en cas de recettes inférieures à 5 000€.
La CFE est une taxe annuelle, payée avant le 15 décembre de chaque année. Cette taxe est déductible du résultat fiscal français de votre LMNP/LMP.
Lorsque Helvaé gère votre dossier, nous vérifions votre avis CFE (montant et exonération) et gérons le paiement de celle-ci.
Pour tout savoir sur la CFE, rdv sur le site impôts.gouv.fr
12) Quels sont les pièges les plus fréquents pour un résident suisse avec un LMNP/LMP en France ?
- Mauvaise qualification LMNP vs LMP (impactant les prélèvements sociaux, la déclaration personnelle française, et le régime de la plus-value)
- Mauvais taux non-résidents (taux minimum vs taux moyen)
- Erreurs sur les prélèvements sociaux (éligibilité à la réduction) : l’écart peut être très important et les montants en cause peuvent être longs à récupérer!
- Erreurs dans les formalités (SIRET, CFE)
- Mauvais report des éléments français sur la déclaration suisse sur le revenu et la fortune. Il est dommage que certaines charges déductibles ne soient pas reportées !
13) A la revente de mon bien, quel régime de plus-value s'applique pour un résident suisse ?
Le régime dépend du statut (LMNP vs LMP) et donc de la qualification de la plus-value (particulier/professionnelle).
Vous pouvez vous référer au contenu ci-dessous qui détaille les deux types de plus-value.