Détenir de l'immobilier
entre France et Suisse
Revenus, patrimoine, structures, convention fiscale — ce que chaque choix de détention implique vraiment pour un résident suisse propriétaire en France. Une analyse complète, des deux côtés de la frontière.
Quand un résident suisse détient de l'immobilier en France, la première question qu'on lui pose est généralement : "Comment est-il financé ?" ou "Quel rendement génère-t-il ?"
La bonne question est ailleurs : sous quelle forme juridique ce bien est-il détenu — et que change cette forme sur l'imposition des revenus ET du patrimoine, des deux côtés de la frontière ?
Ce choix de structure détermine tout. Il conditionne la charge fiscale annuelle sur les loyers, le traitement de la fortune dans les deux pays, l'imposition à la cession, et — point le plus souvent ignoré — le risque de double imposition sur la fortune lorsque la structure choisie est perçue différemment par le fisc français et le fisc suisse.
Ce guide traite ce sujet de manière exhaustive, en intégrant des règles souvent méconnues, notamment l'exonération de CSG et CRDS dont bénéficient les résidents suisses affiliés à la sécurité sociale suisse sur leurs revenus immobiliers français, et le basculement conventionnel entre l'article 22 §1 et l'article 22 §4 selon la structure de détention retenue.
Deux systèmes fiscaux,
deux logiques fondamentalement différentes
Le système français traite l'immobilier comme une source de revenus et un élément de patrimoine à imposer à chaque stade : à l'acquisition (droits de mutation à titre onéreux — DMTO), pendant la détention (revenus fonciers ou BIC, IFI si applicable), et à la cession (plus-value immobilière).
La logique est progressive et redistributive. Les revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus du contribuable et sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), institué en 2018 en remplacement de l'ISF, frappe le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros — y compris pour les non-résidents sur leurs actifs situés en France.
La France offre des mécanismes d'optimisation significatifs — déficit foncier, amortissement en LMNP, abattements progressifs sur les plus-values pour durée de détention — mais dans un cadre réglementaire dense et en évolution constante.
La Suisse adopte une approche structurellement différente. L'imposition est principalement cantonale — la Confédération prélève un impôt fédéral direct (IFD) mais les taux cantonaux et communaux dominent la charge fiscale réelle. Deux cantons voisins peuvent avoir des traitements radicalement différents sur les mêmes actifs. Trois particularités suisses méritent d'être posées d'emblée.
| Particularité suisse | Principe | Impact concret |
|---|---|---|
| Valeur locative (Eigenmietwert) | Tout propriétaire occupant est imposé sur un loyer fictif représentant le loyer théorique du bien | Revenus imposables même sans locataire — intérêts hypothécaires et frais d'entretien déductibles en contrepartie |
| Impôt sur les gains immobiliers (IGI) | La plus-value est toujours imposée — taux cantonal dégressif avec la durée de détention | Pas d'exonération totale, même après 30 ans — taux plancher 7 à 10 % selon les cantons |
| Impôt sur la fortune cantonal | Fortune globale imposée — immobilière et financière — au niveau cantonal et communal | Taux faibles (0,1 % à 0,8 %) mais assiette large — les dettes hypothécaires sont intégralement déductibles |
| Critère | Genève | Vaud |
|---|---|---|
| Taux IS effectif société ordinaire | ~14 % | ~14 % |
| IGI taux plancher (longue détention) | ~10 % (> 25 ans) | ~7 % (> 30 ans) |
| IGI taux court terme (< 2 ans) | Jusqu'à ~50 % | Jusqu'à ~40 % |
| Droits de mutation | 3 % (acheteur) | 2,2 % (partagés) |
| Impôt sur la fortune — taux effectif (2M CHF) | ~0,45 % | ~0,35 % |
| Valeur locative — taux d'estimation | ~70 % valeur de marché | ~65 % valeur de marché |
| Déduction forfaitaire frais d'entretien | 20 % (> 10 ans) | 20 % (> 10 ans) |
Données indicatives — valides à mars 2026 — à vérifier auprès des administrations cantonales compétentes.
La convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966, modifiée par l'avenant du 27 août 2009, répartit les droits d'imposition entre les deux États. Elle ne crée pas un régime fiscal de faveur. Ce qu'elle ne fait pas : elle ne supprime pas les obligations déclaratives dans les deux pays, elle ne neutralise pas les effets de progressivité, et elle ne résout pas les problèmes de qualification juridique des entités hybrides — notamment la SCI française vue du droit suisse.
Point clé souvent ignoré :
les prélèvements sociaux des résidents suisses
C'est l'une des erreurs les plus fréquentes dans l'analyse de la fiscalité immobilière franco-suisse. Un résident fiscal suisse n'est pas soumis aux mêmes prélèvements sociaux qu'un résident fiscal français sur ses revenus immobiliers de source française. Cette différence change significativement le calcul de la charge fiscale effective.
Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale de la Suisse (ou d'un pays de l'UE/EEE) sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus immobiliers de source française — revenus fonciers, plus-values immobilières, revenus de location meublée.
Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Ce prélèvement est affecté au budget de l'État et non au financement de la sécurité sociale française — c'est pourquoi il reste applicable même aux non-affiliés au régime français.
Pour un résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse, le taux effectif sur les revenus fonciers est donc de 20 % IR + 7,5 % PS = 27,5 % — et non 37,2 % comme souvent indiqué à tort.
Sources : Article L.136-7 du Code de la Sécurité Sociale — impots.gouv.fr — BOFiP RFPI-PVINR-20-20
| Profil du contribuable | IR France | CSG | CRDS | Prélèvement de solidarité | Taux total |
|---|---|---|---|---|---|
| Résident fiscal français | Barème progressif | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | Jusqu'à 62,2 % |
| Résident suisse — affilié SS suisse | 20 % (taux min.) | Exonéré | Exonéré | 7,5 % | 27,5 % |
| Résident hors UE/EEE/Suisse | 20 % (taux min.) | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | 37,2 % |
Pour bénéficier du taux réduit de 7,5 %, le contribuable doit impérativement cocher les cases 8SH ou 8SI dans sa déclaration de revenus française (2042) et conserver son attestation d'affiliation à la sécurité sociale suisse. À défaut, l'administration fiscale française applique automatiquement le taux de droit commun de 17,2 %. Une restitution peut être demandée, mais elle suppose des démarches spécifiques. Anticiper est toujours préférable.
L'exonération de CSG et CRDS s'applique également aux plus-values immobilières réalisées par un résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû — en plus de l'IR au taux de 19 %. Le taux global sur les plus-values nettes est donc de 26,5 % (et non 36,2 % comme pour un résident français).
Les abattements pour durée de détention restent pleinement applicables : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, exonération totale du prélèvement de solidarité après 30 ans.
La détention en direct :
la référence à partir de laquelle tout s'évalue
La détention directe est le schéma le plus simple et, dans la majorité des cas, le plus efficace fiscalement pour un résident suisse propriétaire en France. Elle sert de référence pour évaluer l'intérêt des structures alternatives.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime réel permet la déduction des charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance, dépenses de réparation et d'entretien. Le déficit foncier éventuel est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € sous conditions pour certains travaux de rénovation énergétique).
Pour le non-résident fiscal français, le taux minimum de 20 % s'applique sur les revenus nets (article 197 A du CGI). S'y ajoute le prélèvement de solidarité de 7,5 % — exonération de CSG et CRDS pour les résidents suisses affiliés à la sécurité sociale suisse. La charge totale est donc de 27,5 % du revenu foncier net.
Les revenus fonciers français sont exonérés d'impôt en Suisse en application de l'article 6 de la convention franco-suisse. Mais ils ne disparaissent pas de l'équation fiscale suisse : ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux revenus suisses du contribuable.
Exemple : un résident à Lausanne percevant 150 000 CHF de revenus suisses et 24 000 EUR de loyers nets d'un appartement à Lyon. Les loyers français sont exonérés en Suisse mais élèvent le taux marginal applicable à ses revenus suisses. Si le taux marginal passe de 33 % à 35 %, le surcoût fiscal annuel est de 2 % × 150 000 CHF = 3 000 CHF. Ce surcoût est invisible si on ne calcule pas l'effet de progressivité — mais il est bien réel.
L'IFI frappe les non-résidents fiscaux français sur leurs biens et droits immobiliers situés en France dont la valeur nette dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Les dettes contractées pour l'acquisition ou l'entretien des biens sont déductibles sous conditions — la Suisse ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France, un prêt hypothécaire suisse finançant un bien français est en principe déductible de l'assiette IFI.
C'est l'avantage structurel le plus important de la détention directe. L'article 22 §1 de la convention franco-suisse est formel : les biens immobiliers sont imposables au titre de la fortune dans l'État de situation. L'immeuble français est donc exonéré d'impôt sur la fortune suisse. Il figure dans la fortune de référence pour le calcul du taux (effet de progressivité limité) mais n'entre pas dans la base imposable.
En détention directe, un seul État impose la fortune immobilière française — la France, et seulement au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. En dessous de ce seuil, aucun impôt sur la fortune n'est dû dans aucun des deux pays sur ce bien. C'est la configuration la plus protectrice conventionnellement.
La location meublée est fiscalement une activité commerciale, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'avantage central du statut LMNP est la possibilité d'amortir le bien immobilier hors terrain, neutralisant tout ou partie des revenus locatifs pendant de nombreuses années.
La loi de finances pour 2025 a modifié les règles de prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value lors de la cession d'un bien LMNP. Les amortissements pratiqués viennent désormais réduire le prix de revient, augmentant mécaniquement la plus-value imposable à la sortie. Cette réforme change significativement l'équation économique du LMNP pour les stratégies de détention longue. Une vérification auprès des textes en vigueur est recommandée avant toute décision d'investissement sous ce statut.
Les structures de détention :
SCI à l'IR, SCI à l'IS, Holding suisse
SCI à l'IR
La SCI translucide est la structure de détention collective la plus répandue en France. Elle ne paie pas d'impôt en son nom propre : les résultats sont imposés directement entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Souplesse de gestion et d'organisation
- Transmission par donation de parts avec abattements
- Démembrement de propriété possible
- Maintien du régime des revenus fonciers
SCI à l'IS
Option irrévocable. La SCI devient une entité opaque, imposée sur ses bénéfices selon les règles IS. L'avantage principal est la possibilité d'amortir le bien immobilier, réduisant considérablement le résultat imposable pendant la phase locative.
- Amortissement du bien immobilier possible
- IS 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (PME)
- Capitalisation des résultats dans la société
- Option définitive et irrévocable
Holding suisse
Une SA ou Sàrl suisse détenant directement des immeubles français. Souvent présentée comme optimale par certains conseillers, cette structure mérite une analyse précise de chaque effet fiscal avant toute mise en œuvre.
- IS France applicable sur les loyers (25 %)
- Substance économique suisse obligatoire
- Pertinente si groupe avec activité réelle en Suisse
- Requiert une gouvernance documentée
En droit français, la SCI à l'IR est une entité transparente. En Suisse, cette qualification n'est pas automatiquement reconnue. L'administration fiscale cantonale peut qualifier la SCI comme entité transparente — traitement identique à la détention directe — ou comme entité opaque, assimilée à une société de capitaux. Cette bifurcation change radicalement l'équation fiscale sur les revenus comme sur le patrimoine.
L'apport d'un bien existant à une SCI n'est jamais neutre. Si le contribuable détient déjà un bien avec une plus-value latente, l'apport constitue une cession à titre onéreux en droit français et génère une plus-value imposable immédiatement. La SCI doit idéalement être constituée dès l'acquisition du bien.
La SCI à l'IS semble très attractive pendant la phase locative : IS faible grâce à l'amortissement, parfois inférieur à 1 000 € par an. Mais cette économie est entièrement absorbée — et souvent largement dépassée — à la cession. La SCI à l'IS ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. La plus-value comptable inclut la reprise des amortissements pratiqués, augmentant mécaniquement la base imposable.
La holding suisse ne permet pas d'échapper à l'imposition française sur les loyers — l'article 6 de la convention attribue le droit d'imposition à la France, État de situation du bien. Elle ne permet pas non plus d'échapper à l'imposition française sur les plus-values depuis l'avenant de 2009 (article 13 §4 de la convention). De plus, les plus-values réalisées par une société non-résidente établie hors UE/EEE sont soumises au prélèvement spécifique de l'article 244 bis A CGI : 33,1/3 % sans abattement pour durée de détention.
La holding suisse peut en revanche se justifier dans des configurations spécifiques : groupe d'entreprises avec activité opérationnelle suisse réelle, patrimoine très important avec objectif de transmission internationale, ou holding détenant une filiale française opérationnelle avec substance économique documentée.
Une société est résidente fiscale de l'État où se trouve sa direction effective. Si le dirigeant prend toutes les décisions depuis la France, sans réunions de conseil d'administration documentées en Suisse et sans présence opérationnelle réelle, l'administration fiscale française peut requalifier la holding comme résidente fiscale française. Les conséquences sont dévastatrices : IS français sur l'ensemble des revenus mondiaux, redressements pluriannuels avec pénalités. Les exigences de substance ont été considérablement renforcées depuis les travaux BEPS de l'OCDE.
Le risque de double imposition sur la fortune :
le mécanisme que peu de praticiens maîtrisent
C'est le piège le plus grave et le moins documenté de la pratique transfrontalière. Il concerne tout résident suisse détenant des parts de SCI française ou des parts d'une holding suisse à prépondérance immobilière française, sans avoir obtenu de prise de position écrite de son administration fiscale cantonale.
En France : les parts de SCI à prépondérance immobilière entrent dans l'assiette IFI (article 965 CGI). La France regarde à travers la SCI — elle voit un immeuble français, elle impose à l'IFI.
En Suisse, si la SCI est qualifiée d'entité transparente : la Suisse regarde également à travers la SCI. Elle applique l'article 22 §1 de la convention — les biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation. L'immeuble français est exonéré d'IF suisse. Pas de double imposition.
En Suisse, si la SCI est qualifiée d'entité opaque : le contribuable ne détient plus un immeuble aux yeux de la Suisse — il détient des parts de société étrangère. L'article 22 §1 ne s'applique plus. C'est l'article 22 §4 qui prend le relais : les éléments de fortune mobilière sont imposables dans l'État de résidence du contribuable — donc en Suisse. Les parts sont imposables à l'impôt sur la fortune cantonal.
Résultat : les deux États imposent simultanément le même actif économique, avec deux fondements juridiques différents, et aucun mécanisme conventionnel pour éliminer cette double imposition. La convention de 1966 ne contient aucune disposition sur les entités hybrides.
Pour des patrimoines immobiliers dépassant 1,3 million d'euros, cette double imposition peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros par an. La procédure amiable (article 25 de la convention) existe mais est longue, incertaine et coûteuse.
Ce risque n'est pas théorique. Il concerne tout résident suisse qui détient des parts de SCI française sans avoir obtenu un ruling cantonal préalable sur la qualification de la structure. La sécurisation passe systématiquement par une prise de position écrite de l'administration fiscale cantonale avant toute mise en place ou maintien d'une telle structure.
| Structure | Article convention fortune | Exonération IF suisse | IFI France (si > 1,3 M€) | Risque double imposition |
|---|---|---|---|---|
| Détention directe | Art. 22 §1 | Oui — total | Oui | Aucun |
| SCI IR — qualification transparente | Art. 22 §1 | Oui — total | Oui | Aucun |
| SCI IR — qualification opaque | Art. 22 §4 | Non | Oui | Élevé si seuil atteint |
| SCI à l'IS | Art. 22 §4 | Non | Oui | Réel si seuil atteint |
| Holding suisse | Art. 22 §4 | Non | Oui | Certain si seuil atteint |
La convention fiscale franco-suisse
et l'immobilier : article par article
L'article 6 pose le principe fondamental : les revenus tirés de biens immobiliers sont imposables dans l'État où ces biens sont situés. Un résident suisse percevant des loyers d'un appartement à Lyon est imposable en France. Un résident français percevant des loyers d'un chalet à Verbier est imposable en Suisse.
La convention n'attribue pas d'exclusivité d'imposition — elle dit que l'État de situation peut imposer. Le droit interne de cet État détermine le montant. Pour éviter que ces revenus soient imposés deux fois, les deux États appliquent la méthode de l'exemption avec réserve de progressivité : les revenus de l'autre État sont exonérés mais pris en compte pour le taux applicable aux revenus nationaux.
L'avenant du 27 août 2009, entré en vigueur le 4 novembre 2010, a introduit l'article 13 §4 : les gains provenant de l'aliénation d'actions ou parts dans une société dont l'actif est constitué principalement (plus de 50 %) de biens immobiliers situés dans un État contractant sont imposables dans cet État.
Cette disposition est fondamentale : l'interposition d'une structure sociétaire — SCI, SAS, holding suisse — ne permet pas d'échapper à l'imposition dans l'État de situation des immeubles pour les plus-values. Les schémas construits avant 2010 pour contourner ce point sont aujourd'hui inopérants.
L'article 22 §1 prévoit que les biens immobiliers sont imposables au titre de la fortune dans l'État de situation. Un résident suisse reste assujetti à l'IFI en France sur ses biens immobiliers français si son patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. L'article 22 §4 prévoit que les éléments de fortune mobilière — dont les parts de société — sont imposables dans l'État de résidence du contribuable.
C'est le basculement de l'article 22 §1 vers l'article 22 §4 qui crée le risque de double imposition décrit à la section 5 : lorsqu'une structure sociétaire est qualifiée différemment dans les deux pays, chaque État applique la règle qui lui est propre, sans mécanisme de coordination.
La convention de 1966 ne contient aucune disposition spécifique sur les entités hybrides. Elle a été conclue bien avant que la SCI devienne la structure de détention collective dominante en France. Deux positions s'affrontent : la France considère la SCI comme transparente et traite ses revenus comme directement attribuables aux associés ; la Suisse peut la qualifier d'opaque et traiter ses distributions comme des dividendes. Ce désaccord de qualification peut conduire à une double imposition non éliminée sur les revenus et sur la fortune, sans recours conventionnel direct.
Financement :
stratégies et points de vigilance
Le financement bancaire d'un bien immobilier en France par un non-résident est possible mais plus contraignant. Les banques françaises appliquent des critères de solvabilité stricts pour les non-résidents. Certaines banques spécialisées dans la clientèle non-résidente ont des approches plus flexibles.
Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition d'un bien locatif nu en France sont déductibles des revenus fonciers en régime réel — y compris pour un non-résident. Pour un bien détenu via société, les intérêts sont déductibles du résultat sous réserve des règles de sous-capitalisation (article 212 bis CGI).
Le système hypothécaire suisse fonctionne selon une logique différente de la France. Les banques suisses distinguent deux niveaux : la première hypothèque jusqu'à 66 % de la valeur du bien (taux favorable) et la deuxième hypothèque de 66 % à 80 % (taux légèrement supérieur avec obligation d'amortissement indirect, souvent via le pilier 3a). Le financement au-delà de 80 % est généralement impossible pour la résidence principale (75 % pour les résidences secondaires selon les directives FINMA).
La déductibilité des intérêts hypothécaires de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur la fortune suisses rend le maintien d'une dette hypothécaire fiscalement avantageux en Suisse — c'est pourquoi de nombreux propriétaires suisses conservent une hypothèque même lorsqu'ils auraient la liquidité pour la rembourser.
"Je finance mon bien français avec un prêt suisse pour déduire les intérêts partout." Ce n'est généralement pas possible. La déductibilité des intérêts d'un prêt suisse finançant un bien en France est limitée côté français — le créancier doit en principe être un établissement habilité en France. La déductibilité suit des règles strictes dans chaque pays et ne s'additionne pas mécaniquement. Une analyse pays par pays est indispensable avant toute décision de financement transfrontalier.
Pour les financements intra-groupe franco-suisses, les règles de prix de transfert s'appliquent et le taux d'intérêt doit correspondre à des conditions de marché documentées.
Cas pratique :
Marc, résident vaudois, propriétaire à Lyon
Marc — 45 ans
Résident fiscal vaudois depuis 3 ans · Affilié à la sécurité sociale suisse · Propriétaire d'un appartement locatif à Lyon
| Poste | Montant | Base / taux |
|---|---|---|
| IR France — revenus fonciers | 3 000 € | 20 % × 15 000 € |
| Prélèvement de solidarité — exonération CSG/CRDS (cases 8SH/8SI) | 1 125 € | 7,5 % × 15 000 € (et non 17,2 %) |
| Surcoût progressivité Suisse (estimation) | ~1 850 CHF | Effet de taux sur 150 000 CHF |
| Total annuel estimé | ~5 975 € | — |
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 420 000 − 250 000 | 170 000 € |
| Abattement IR (42 % — 7 ans au-delà de la 5e année) | 42 % × 170 000 | − 71 400 € |
| Abattement prélèvement de solidarité (11,55 %) | 11,55 % × 170 000 | − 19 635 € |
| IR 19 % sur 98 600 € | 19 % × 98 600 | 18 734 € |
| Prélèvement de solidarité 7,5 % sur 150 365 € (exonération CSG/CRDS) | 7,5 % × 150 365 | 11 277 € |
| Total impôt cession | — | 30 011 € |
| Scénario | Total locatif 10 ans | Impôt cession | Total 10 ans | IF suisse |
|---|---|---|---|---|
| Détention directe | ~59 750 € | 30 011 € | ~89 761 € | 0 € |
| SCI IR — transparente | ~59 750 € | ~30 011 € | ~89 761 € | 0 € |
| SCI IR — opaque | > 80 000 € | ~30 011 € | > 110 011 € | ~1 000 CHF/an |
| SCI à l'IS (sans distribution) | ~9 000 € | ~163 310 € | ~172 310 € | ~300 CHF/an |
Tableau récapitulatif général :
revenus et patrimoine selon la structure
Résidence : Suisse (Vaud ou Genève) · Bien immobilier locatif situé en France · Mars 2026 · Taux PS corrigés (7,5 % pour résidents suisses affiliés SS suisse)
| Critère | Détention directe | SCI à l'IR | SCI à l'IS | Holding suisse |
|---|---|---|---|---|
| France | ||||
| Régime applicable | Revenus fonciers | Revenus fonciers | IS société | IS société non-rés. |
| IR France | 20 % minimum | 20 % minimum | 15 % puis 25 % | 25 % |
| Prélèvements sociaux (résidents suisses affiliés SS) | 7,5 % (PS seul) | 7,5 % (PS seul) | N/A (IS) | N/A (IS) |
| Taux effectif France | 27,5 % | 27,5 % | Faible (phase locative) | 25 % |
| Retenue à la source dividendes | — | — | 12,8 % ou 5 % | 12,8 % ou 5 % |
| Suisse | ||||
| Exonération revenus en Suisse | Oui — Art. 6 | Oui si transparente | Oui avec crédit RS | Oui — Art. 6 |
| Effet de progressivité | Faible — limité | Faible si transparente | Faible si pas de distrib. | Faible — limité |
| Charge totale revenus | Élevée / prévisible | Élevée / incertaine | Faible phase locative / lourde à la cession | Élevée |
| Critère | Détention directe | SCI à l'IR | SCI à l'IS | Holding suisse |
|---|---|---|---|---|
| France — IFI | ||||
| Actif dans l'assiette IFI | Immeuble | Parts SCI (fraction immobilière) | Parts SCI IS | Parts holding (fraction immob.) |
| IFI dû si seuil atteint (> 1,3 M€) | Oui — France | Oui — France | Oui — France | Oui — France |
| Suisse — IF cantonal | ||||
| Article convention applicable | Art. 22 §1 | Art. 22 §1 ou §4 | Art. 22 §4 | Art. 22 §4 |
| Exonération IF suisse | Oui — total | Oui si transparente / Non si opaque | Non | Non |
| IF suisse estimé | ~0 € | ~0 € ou ~1 000 CHF/an | ~300 CHF/an | Selon valorisation |
| Double imposition sur la fortune | ||||
| Risque IFI France + IF Suisse | Aucun | Élevé si opaque | Réel | Certain |
| Mécanisme d'élimination conventionnel | Oui — Art. 22 §1 | Oui si transp. / Aucun si opaque | Aucun | Aucun |
| Sécurité patrimoniale | Maximale | Conditionnelle | Limitée | Limitée |
| Critère | Détention directe | SCI à l'IR | SCI à l'IS | Holding suisse |
|---|---|---|---|---|
| Charge revenus annuelle | Élevée / prévisible | Élevée / incertaine | Faible | Élevée |
| IF suisse | Nul | Nul / Réel selon qualif. | Réel | Réel |
| Risque double imposition fortune | Aucun | Élevé si opaque | Réel | Certain |
| Fiscalité cession | Modérée + abattements | Modérée + abattements | Lourde (pas d'abatt.) | Très lourde (33,1/3 %) |
| Sécurité juridique | Maximale | Ruling requis | Ruling recommandé | Substance requise |
| Avantage transmission | Limité | Réel | Limité | Variable |
| Coût de structure annuel | Nul | ~2 000-5 000 € | ~3 000-6 000 € | ~5 000-15 000 CHF |
| Verdict final | ✓ Recommandée dans la majorité des cas |
⚠ Sous conditions particulières |
⚠ Sous conditions particulières |
⚠ Sous conditions particulières |
Principes directeurs
et démarche Helvaé
La structure de détention n'est pas neutre
Elle détermine la charge fiscale sur les revenus et le patrimoine dans les deux pays, la fiscalité à la cession, et le niveau de risque juridique. Un choix fait en France sans considérer les effets en Suisse est un choix incomplet. Chaque structure doit être évaluée sur la durée totale de détention, dans les deux pays, et en tenant compte des objectifs patrimoniaux réels.
Le pays de situation du bien domine
C'est le droit du pays où se trouve le bien qui s'applique en premier. Ni la convention ni la structure de détention ne permettent d'y échapper — l'article 13 §4 de la convention l'a confirmé définitivement pour les plus-values depuis 2010. Les schémas d'optimisation fondés sur l'interposition de sociétés doivent être évalués à la lumière de cette réalité.
La convention protège la détention directe
L'article 22 §1 de la convention fonctionne parfaitement pour la détention directe — exonération IF suisse, absence de double imposition sur la fortune. Dès qu'une structure sociétaire s'interpose, la protection devient conditionnelle (SCI IR si ruling favorable) ou s'applique sur une assiette différente (SCI IS, holding). La sécurité conventionnelle est un élément à part entière du calcul patrimonial.
Les prélèvements sociaux — un avantage à sécuriser
L'exonération de CSG et CRDS pour les résidents suisses affiliés à la sécurité sociale suisse est un avantage réel qui réduit le taux effectif de 37,2 % à 27,5 % sur les revenus fonciers. Cet avantage doit être explicitement déclaré (cases 8SH/8SI) et documenté (attestation d'affiliation). Il ne s'applique pas automatiquement.
Toute structure complexe exige une substance réelle et une analyse préalable
SCI à l'IS, holding suisse, structure intra-groupe : ces véhicules ne sont pertinents que s'ils ont une substance économique justifiée, une gestion documentée et un objectif patrimonial clair. Un ruling cantonal préalable est indispensable pour toute structure impliquant une entité dont la qualification fiscale peut différer entre la France et la Suisse. Les administrations fiscales des deux pays, depuis les travaux BEPS de l'OCDE, contrôlent la substance avec une exigence accrue.
Chaque situation est unique. La structure optimale dépend de la valeur des actifs, du canton de résidence, des objectifs patrimoniaux (rendement, transmission, liquidité), du calendrier de détention envisagé et de l'ensemble du patrimoine mondial du contribuable.
La première étape, avant toute structuration ou restructuration, est une analyse préalable complète des deux côtés de la frontière : audit de la situation actuelle et des plus-values latentes, analyse de l'impact de la convention dans les deux sens, simulation de la charge fiscale effective selon le canton, choix de la structure si nécessaire avec sécurisation juridique préalable, mise en œuvre coordonnée dans les deux pays.
C'est précisément ce que nous faisons chez Helvaé — cabinet franco-suisse, interlocutrice unique des deux côtés de la frontière.
Votre situation mérite une analyse
des deux côtés de la frontière
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